Otoczenie gospodarcze oraz zmiany systemu podatkowego spowodowały w 2023 r. konieczność poszukiwania przez Gminy dodatkowych dochodów. Jednym z takich źródeł są opłaty za użytkowanie wieczyste. 

Powyższa praktyka stała się powszechna w dużych miastach i jest szczególnie odczuwalna w stosunku do Wspólnot Mieszkaniowych, co stanowi dla nich duże i nagłe finansowe obciążenie. W tym miejscu wspomnieć należy, iż nowe opłaty częstokroć są kilkakrotnie wyższe niż dotychczasowo uiszczane na rzecz gmin stawki. 

Należy jednak podkreślić, iż ustalenie przez Prezydenta Miasta nowych opłat nie oznacza iż stawki te są uzasadnione i ostateczne. Istnieje procedura pozwalająca na zakwestionowanie ich wysokości. Zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ dokonuje aktualizacji opłaty rocznej do 31 grudnia. Organ przesyła jednocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Oferty wskazane przez Prezydenta Miasta zwykle są zawyżone i istnieje szansa na ich zmniejszenie. 

Zgodnie z art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości  wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

    Podstawą aktualizacji opłat rocznych jest zazwyczaj wzrost wartości nieruchomości. Wysokość tego wzrostu wynika z operatu szacunkowego sporządzonego dla Gminy. Dlatego w celu skutecznego złożenia wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona konieczne jest zapoznanie się z operatem i dokonanie oceny jego zasadności i prawidłowości. 

    Operaty te mogą zawierać błędy lub uogólnienia pozwalające na ich skuteczne podważenie. Jako przykładowe uchybienia można wskazać nie wzięcie pod uwagę ograniczonych możliwości inwestycyjnych, specyficznej wielkości działek nie pozwalającej na ich zagospodarowanie zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, odwołanie się do samej wielkości działki zamiast PUM (Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej) czy kształt działki. Z doświadczenia kancelarii wynika, iż dokonywaną aktualizację opłat rocznych cechuję pewien automatyzm, który przekłada się na popełnianie licznych błędów wynikających ze sposobu wyceny wartości nieruchomości. 

    W sytuacji nie podzielenia argumentów wniosku, Organ kieruje złożony przez stronę wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Zgodnie z art. 79 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje.

    Specyfika postępowania przed kolegium zakłada zawarcie ugody pomiędzy organem, a użytkownikiem wieczystym i w ramach ugody określenie zadowalającej obie strony wysokości nowej opłaty rocznej.

Warto w tym miejscu podkreślić, iż z uwagi na znaczne wzrosty opłat złożenie wniosku przez użytkownika wieczystego ma zazwyczaj uzasadnienie gdyż może doprowadzić do zmniejszenia opłaty w ramach ugody przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. 

    Pełnomocnicy Kancelarii działając w imieniu Wspólnot Mieszkaniowych w 2023 r. złożyli szereg wniosków o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona, które obecnie czekają na rozpoznanie. 

Adw. Patryk Filip Kopka